Não há momento de maior expectativa para uma família ou para um investidor do que o recebimento das chaves de um imóvel recém-construído. O cheiro de tinta fresca, os pisos brilhantes e a promessa de um novo começo ou de um negócio lucrativo inebriam os sentidos. Contudo, no Brasil, esse sonho frequentemente esbarra em uma realidade incômoda: estamos falando dos temidos vícios construtivos.
Vícios construtivos são defeitos originados do projeto, execução ou materiais da obra que podem gerar grandes prejuízos e que vem se tornando uma das principais causas de disputas no setor imobiliário. É um problema crônico que assombra tanto pessoas físicas quanto empresários do setor imobiliário de norte a sul do país. O tema ganha ainda mais relevância diante do crescimento da construção civil no país. Em 2025, o setor movimentou cerca de R$ 277 bilhões em investimentos, com avanço de quase 4%, o que amplia também o volume de entregas e, consequentemente, de possíveis falhas construtivas. Ao mesmo tempo, o custo da construção subiu 5,63% no ano, pressionando prazos e execução das obras, fatores que podem impactar diretamente na qualidade final dos empreendimentos.
De acordo com o advogado imobiliário Carlos Alberto Zonta Junior, muitos compradores só percebem o problema após a mudança. “Os vícios construtivos podem ser aparentes, quando são visíveis logo na entrega, ou ocultos, que aparecem com o tempo. E são esses últimos que costumam gerar maiores prejuízos, porque envolvem estrutura, infiltrações e problemas que comprometem o uso do imóvel”, explica.
A legislação brasileira prevê prazos específicos para que o consumidor busque seus direitos. Pelo Código de Defesa do Consumidor, o prazo para reclamar de vícios aparentes pode ser de até 90 dias, enquanto vícios ocultos passam a contar a partir do momento em que são identificados. Já o Código Civil estabelece garantia de até cinco anos para problemas relacionados à solidez e segurança da construção. “Muita gente perde o direito de ação por desconhecer esses prazos. Por isso, agir rapidamente é fundamental”, alerta o especialista. Nos tribunais brasileiros, a discussão sobre o que é um “vício construtivo” e o que é apenas “desgaste natural” ou “mau uso” deixou de ser um debate subjetivo para se tornar uma análise estritamente técnica, pautada pelas normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).
“As normas da ABNT são a verdadeira bússola nessas disputas”, destaca Zonta. “Quando um juiz precisa decidir se uma construtora entregou um imóvel defeituoso, ele também olha para as normas técnicas como a NBR 15575 (normas de desempenho) e NBR 17170 (garantias e prazos)”. Elas estabelecem os requisitos mínimos de qualidade para as edificações habitacionais, desde o conforto acústico até a durabilidade da estrutura e garantia dos componentes e equipamentos.
Com isso, os impactos financeiros podem ser expressivos. Além dos custos com reparos, há desvalorização do imóvel, gastos com perícias técnicas e, em alguns casos, a impossibilidade de uso do bem. Quando o problema afeta as áreas comuns de um condomínio, é síndico quem deve acionar a construtora. Nos últimos anos, o aumento de ações judiciais relacionadas a vícios construtivos também tem chamado atenção de entidades do setor, que já discutem medidas para reduzir conflitos e trazer mais segurança jurídica tanto para consumidores quanto para empresas.
A entrega de um produto de qualidade é obrigação da construtora, mas a vida útil do imóvel depende diretamente dos cuidados e da manutenção realizados pelo dono. Zelar pela conservação preventiva e evitar reformas que afetem a estrutura são medidas essenciais de segurança. Para Zonta, “é fundamental conscientizar que nem todo problema demanda um processo judicial: a resolução extrajudicial costuma ser o caminho mais rápido e eficaz para solucionar o conflito. Mas, caso não seja resolvido, o consumidor não deve hesitar em buscar seus direitos”, orienta Carlos Alberto Zonta Junior. Diante de um mercado cada vez mais aquecido e exigente, o cuidado com a qualidade das construções e a informação do consumidor tornam-se fatores decisivos para evitar prejuízos e garantir segurança jurídica nas relações imobiliárias.
Serviço: Carlos Alberto Zonta Junior
Advogado Imobiliário, OAB/PR 77920
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